Асосгузори сулҳу ваҳдати миллӣ – Пешвои миллат, Президенти Ҷумҳурии Тоҷикистон, муҳтарам Эмомалӣ Раҳмон, таъкид менамоянд, ки замин- бойигарии асосии мамлакати мост. Ояндаи ҷумҳурӣ, ояндаи халқи Тоҷикистон аз бисёр ҷиҳат ба он вобаста аст, ки муносибат ба замин дар кишвари мо чӣ гуна ба роҳ монда мешавад»
Мутобиқи моддаи 13 Констиутсияи Ҷумҳурии Тоҷикистон замин моликияти истисноии давлат буда, истифодаи самараноки онро ба манфиати халқ кафолат медиҳад. Яке аз роҳҳои истифодаи мақсаднок ва самараноки замин муносибатҳои иҷоравӣ аст, ки дар асоси он ҳар як шахс имкон пайдо менамояд, ки аз чунин воситаҳои ҳуқуқи маданӣ ва хусусиятҳои манфиатноки ин объект баҳравар гардад. Сиёсати давлатӣ ва пешгӯиҳои илмӣ собит месозанд, ки замин минбаъд низ ҳамчун моликияти истисноии давлат боқӣ хоҳад монд.
Аммо қонунгузор механизмҳои ба манфиати халқ кафолат додани истифодаи заминҳои таъиноти кишоварзиро бо роҳҳои гуногун танзим намуда, иҷораро ҳамчун шакли афзалиятноки заминистифодабарӣ муқаррар намудааст.
Аз истифодаи оқилона ва самараноки захираҳои табиии кишвар, аз ҷумла, қитъаи заминҳои таъиноти кишоварзӣ рушди иқтисодиёти давлатамон вобастагии бевосита дорад. Бо рушди муносибатҳои ҳуқуқи маданӣ, гузариш ба шаклҳои нави хоҷагидорӣ, ташкили хоҷагиҳои деҳқонӣ (фермерӣ), муносибатҳои вобаста ба замин, аз ҷумла, иҷораи қитъаи заминҳои таъиноти кишоварзӣ, аҳамияти бештар пайдо мекунанд. Зеро шахсони воқеӣ ва ҳуқуқӣ бо роҳҳои гуногун, аз ҷумла, тавассути иҷора ин моликияти истисноии давлатро метавонанд истифода баранд.
Дар Ҷумҳурии Тоҷикистон оид ба иҷораи қитъаи заминҳои таъиноти кишоварзӣ баҳсҳои зиёди судӣ ва маъмурӣ вуҷуд доранд, ки теъдоди ин гуна баҳсҳо рӯз то рӯз зиёд шуда истодааст. Афзудани баҳсҳо дар ин соҳа ба омилҳои гуногун рабт дода мешавад: номукаммал будани қонунгузорӣ; мавҷуд набудани таҳқиқи комили илмӣ; ба таври дахлдор ташаккул наёфтани фарҳанги ҳуқуқии заминистифодабарандагон; такмил наёфтани тартиб ва шартҳои ба иҷора додани қитъаи замин; бақайдгириву назорати он ва ғайра. Баҳсҳо оид ба заминҳои таъиноти кишоварзӣ ва муносибати иҷоравӣ дар ин самт муносибати ҳуқуқи маданӣ ба ҳисоб мераванд.
Масъалаи истифодабарии заминҳои таъиноти кишоварзӣ дар асоси иҷора яке аз мушкилоти муҳимми давлат ва ҷомеаи имрӯза, махсусан илм, қонунгузории маданӣ ва замин ба шумор меравад. Бо вуҷуди он ки солҳои охир қонунгузорӣ дар самти иҷораи қитъаи заминҳои таъиноти кишоварзӣ рӯ ба такмил аст, аммо боз ҳам ташаккули ин падида ба ҷараёнҳои мураккабу мушкил рӯ ба рӯ мешавад. Дар шароити муосир муносибатҳои мазкур дар қонунгузории маданӣ, замин ва соҳаҳои дигари ҳуқуқ дар шакли парешон танзим шудаанд, ки баъзан онҳо якдигарро такрор мекунанд. Ҳамаи ин боиси суст инкишоф ёфтани танзими ҳуқуқи мадании иҷораи қитъаи заминҳои таъиноти кишоварзӣ ва пайдо гардидани мухолифатҳо дар қонунгузорӣ мегардад.
Замин аз ҷумлаи боигариҳои табиие ба ҳисоб меравад, ки оид ба он теъдоди зиёди санадҳои меъёрии ҳуқуқӣ қабул карда шудааст. Масъалаи мазкур мавриди таваҷҷуҳи пайвастаи давлат ва Ҳукумати ҶТ қарор дорад. Пас аз ба даст овардани Истиқлоли давлатӣ қабул гардидани чандин барнома, стратегия ва консепсияҳо оид ба масъалаҳои замин, махсусан заминҳои таъиноти кишоварзӣ гувоҳӣ медиҳад, ки Ҳукумати кишвар ба ин бойигарии табиӣ дар баробари дигар бойигариҳо диққати аввалиндараҷа медиҳад. Илова бар ин, дар ҳамаи Паёмҳои Президенти ҶТ, муҳтарам Эмомалӣ Раҳмон ба Маҷлиси Олии ҶТ яке аз масъалаҳои марказиро мушкилоти ин соҳа ташкил медиҳад. Қабул гардидани Барномаи ислоҳоти кишоварзии ҶТ барои солҳои 2012-2020 аз 1 августи соли 2012, Консепсияи сиёсати аграрии ҶТ аз 31 декабри соли 2008, Стратегияи миллии рушд то давраи соли 2030 аз 1 декабри соли 2016, Консепсияи сиёсати ҳуқуқии ҶТ барои солҳои 2018-2028 аз 6 феврали соли 2018 ва ғайра, идомаи сиёсати давлатии кишвари мо дар бахши замин аст.
Давраи муосири инкишофи иҷораи қитъаи заминҳои таъиноти кишоварзиро ба зердавраҳо ҷудо намудан мумкин аст: 1) зердавраи якум ба солҳои аввали Истиқлолияти давлатӣ рост омада, солҳои 1990-1999-ро фаро мегирад. Яъне, ин марҳила бо қабули нахустин санадҳои қонунгузорӣ миёни солҳои зикршуда оғоз гардида бо қабули нахустин КГ ҶТ, махсусан, қ. 2-юми он анҷом меёбад. Миёни санадҳои дар ин марҳила қабулгардида муҳимтарини онҳо Қонуни ҶТ «Дар бораи иҷора» аз 06 декабри соли 1990 ва нахустин КЗ ҶТ аз 13 декабри 1996 мебошанд; 2) зермарҳилаи дуюм фарогири солҳои 1999-2008 мебошад. Ин давраро марҳилаи мураттабгардӣ ва мукаммалгардии қонунгузории соҳаи гражданӣ дар бобати танзими иҷораи қитъаи заминҳои таъиноти кишоварзӣ номидан мумкин аст. Маҳз дар ҳамин давра дар қ. 2 КГ ҶТ зербоби алоҳида (моддаҳои 686690) ба масъалаи танзими шартномаи иҷораи қитъаи заминҳои таъиноти кишоварзӣ бахшида шуд. Илова бар ин, дар ин давра қонунҳои зиёде оид ба масъалаи замин қабул карда шудаанд. Аз ҷумла: Қонунҳои ҶТ «Дар бораи пардохти замин» (с. 1997), «Дар бораи хоҷагии деҳқонӣ (фермерӣ)» (с. 2000), «Дар бораи баҳои замин» (с. 2007) ва ғ.; 2) агар марҳилаи дуюм марҳилаи такмили қонунгузории соҳа бошад, пас зердавраи сеюм такмилу таҷдиди заминҳои таъиноти кишоварзиро ҳамчун молу мулки ғайриманқул дар умум ва бақайдгирии давлатии шартномаи иҷораи қитъаи заминҳои таъиноти кишоварзиро хосатан фаро мегирад. Ин зердавра солҳои зиёдеро фаро нагирифта як марҳилаи кӯтоҳи таърихист, ки солҳои 2008-2012-ро дар бар мегирад. Қабули қонунҳои зерин ба ҳамин марҳила рост меоянд: Қонунҳоии ҶТ «Дар бораи бақайдгирии давлатии молу мулки ғайриманқул ва ҳуқуқҳо ба он» (с. 2008); «Дар бораи заминсозӣ» (с. 2008); «Дар бораи хоҷагии деҳқонӣ (фермерӣ)» (с. 2009); 4) ва ниҳоят зердавраи охирини ин марҳила аз соли 2012 оғоз ёфта то ба имрӯз идома дорад. Қабули консепсия, стратегия, ба вуҷуд омадани бозори ҳуқуқи истифодаи қитъаи замин ва намудҳои нави аҳдҳо бо қитъаи замин ба ҳамин давра рост меоянд. Бояд қайд кард, ки ба зердавраҳо ҷудо намудани марҳилаи муосири рушди иҷораи қитъаи заминҳои таъиноти кишоварзӣ сабабҳои объективӣ дошта, ногузир аст, зеро ҳар яке аз ин зердавраҳо аз вижагиҳое бархӯрдоранд, ки барои ҳамчун давраи мустақил эътироф намудани онҳо мусоидат менамоянд.
Пардохти иҷораи қитъаи замин вобаста ба таъиноти замин бояд тафриқабандӣ карда шавад (иҷораи заминҳои таъиноти кишоварзӣ, иҷораи заминҳои таъиноти ғайрикишоварзӣ, иҷораи заминҳои таъиноти ҷангал, иҷораи заминҳои чарогоҳ ва ғайра). Вобаста ба намудҳои таъиноти қитъаи замин имрӯз дар таҷрибаи ҶТ намудҳои гуногуни шартномаи иҷораи қитъаи замин баста мешавад: а) шартнома оид ба иҷора додани қитъаи заминҳои таъиноти кишоварзӣ; б) шартнома оид ба иҷора додани қитъаи замини фонди давлатии ҷангал; в) шартнома оид ба иҷора додани қитъаи замини таъиноти чарогоҳ; г) шартнома оид ба иҷора додани қитъаи замин барои сохтани иншоот, бино (мисол барои сафоратхонаҳо, биноҳои ташкилотҳои байналмилалӣ ва ғайра); д) шартнома оид ба иҷора додани қитъаи замин барои боғдорӣ ва ғайра. Чунин категорияҳои замин реҷаи махсуси истифодабарӣ дошта, ҳангоми ба иҷора додан хусусиятҳои хоси худро доранд.
Шартномаи зериҷораи қитъаи заминҳои таъиноти кишоварзӣ (тагиҷора, иҷораи иловагӣ ё иҷораи фаръӣ) гуфта созишеро меноманд, ки тибқи он иҷорагири шартномаи иҷораи асосӣ ба сифати иҷорадеҳ баромад намуда, қитъаи замини таъиноти кишоварзиро ба соҳибӣ ва истифодабарии муваққатии тагиҷорагир пешниҳод менамояд ва тагиҷорагир бошад, онро қабул намуда, маблағи онро пардохт менамояд ва ҳангоми ба итмом расидани муҳлати амалӣ шартнома, қитъаи замини таъиноти кишоварзиро тибқи таъиноташ бармегардонад.
Барои тафовут гузоштан миёни заминҳои таъиноти кишоварзӣ ва ғайрикишоварзӣ реҷаи ҳуқуқии онҳо низ набояд якхела бошад. Ба тамоми гурӯҳи заминҳо реҷаи ягонаи ҳуқуқӣ муқаррар кардан чандон дуруст нест. Ҳар як гурӯҳи замин бояд талаботи махсуси худро дошта бошад. Зеро заминҳои таъиноти кишоварзӣ шартҳо ва талаботи махсуси худро доранд, ки меъёрҳои умумӣ наметавонанд нисбат ба онҳо пурра татбиқ карда шаванд. Дар тафовут аз заминҳои таъиноти кишоварзӣ ба иҷора додани заминҳои таъиноти ғайрикишоварзӣ талабот ва шартҳои худро дорад, ки онҳо аз талаботу шартҳои заминҳои аввалӣ ба куллӣ фарқ мекунанд.
Дар шароити имрӯзаи ҶТ омилҳои зерин дар муайян кардани андозаи иҷорапулӣ дар шартномаи иҷораи қитъаи заминҳои таъиноти кишоварзӣ нақши асоси доранд:
а) сатҳи ҳосилхезии қитъаи заминҳои таъиноти кишоварзӣ;
б) мавқеи ҷойгиршавии қитъаи заминҳои таъиноти кишоварзӣ;
в) таркиби хоки қитъаи заминҳои таъиноти кишоварзӣ;
г) намуди обёрии қитъаи заминҳои таъиноти кишоварзӣ;
д) мавҷудияти иншооти ёрирасон дар қитъаи заминҳои таъиноти кишоварзӣ;
е) мавҷудияти роҳ ба қитъаи заминҳои таъиноти кишоварзӣ;
ё) маҳдудияти қитъаи заминҳои таъиноти кишоварзӣ аз сервитут;
ж) дастрасии барқ ва алоқа;
з) дигар омилҳо вобаста ба бозори иҷораи қитъаи заминҳои таъиноти кишоварзӣ ҷой дошта метавонанд.
Бояд тазаккур дод, ки параграфи §6-и Кодекси мадании Ҷумҳурии Тоҷикистон муносибатҳоро оид ба иҷораи қитъаи замини таъиноти кишоварзӣ танзим менамояд.
Аз ҷумла, ирҷорадеҳ мувофиқи шартномаи иҷораи қитъаи замини таъиноти кишоварзӣ уҳдадор мешавад ба иҷорагир барои қонеъ гардондани эҳтиёҷоти кишоварзӣ муваққатан қитъаи замини муайяншударо барои истифодабарии мақсаднок ва музднок супорад ва иҷорагир бошад, уҳдадор мешавад онро тибқи таъинот истифода барад, маблағи пули иҷораро пардохт намояд ва баъди хотимаёбии муҳлати иҷора қитъаи заминро ба иҷорагир баргардонад.
Ба сифати мавзуи ин намуди иҷора қитъаи муайяни замин (майдони умумии қитъаи замин, намуди заминҳое, ки ба он ин қитъа дахл дорад, рақами кадастрии ин қитъаи замин, суроғаи ҷойгиршавии он, мақсади истифодаи қитъаи замин ва объектҳое, ки дар он ҷойгир шудаанд, агар онҳо бошанд) дохил мешавад, ки барои истеҳсолоти кишоварзӣ супорида шудааст.
Мутобиқи қонунгузории замин тарафҳои шартномаи иҷораи қитъаи замини таъиноти кишоварзӣ ба сифати иҷорадиҳанда мақомоти иҷроияи маҳаллии ҳокимияти давлатӣ ва заминистифодабарандагон буда метавонанд.
Тибқи қонунгузории замин иҷорагир шахси воқеӣ ва ё ҳуқуқӣ мебошад, ки метавонад истифодаи муҳлатнок, мақсаднок ва муздноки қитъаи заминро барои истеҳсолоти кишоварзӣ таъмин намояд.
Шартномаи иҷораи қитъаи замини таъиноти кишоварзӣ дар шакли хаттӣ бо роҳи тартиб додани як ҳуҷҷати тарафҳо (қисми 2 моддаи 500 ҳамин Кодекс) имзошуда, баста мешавад.
Шартномаи иҷораи қитъаи замини таъиноти кишоварзӣ ба қайди давлатӣ гирифта шуда, аз лаҳзаи анҷомёбии чунин бақайдгирӣ шартнома басташуда ба ҳисоб меравад.
Риоя накардани талаботи болозикр боиси беэътибории шартнома мегардад.
Бақайдгирии давлатии шартномаи иҷораи фаръии қитъаи замини таъиноти кишоварзӣҳатмӣ нест, агар муҳлати шартнома аз як сол зиёд набошад.
Шартномаи иҷораи қитъаи замини таъиноти кишоварзӣ бе тағйир додани таъиноти мақсадноки он баста мешавад.
Қитъаи замини таъиноти кишоварзӣ ба муҳлати то бист сол ба иҷора супорида мешавад, агар дар қонун муҳлати дигар муқаррар нагардида бошад.
Муҳлати ҳадди ақалли ин шартнома аз як навбати истифодаи майдони киштгардон камтар буда наметавонад.
Муҳлати шартномаи иҷораи фаръии қитъаи замини таъиноти кишоварзӣ наметавонад аз муҳлати иҷораи қитъаи замини таъиноти кишоварзӣ зиёд бошад.
Иҷорагир мустақилона метавонад қитъаи замини муайяншударо ба иҷораи фаръӣ супорад.
Шартномаи иҷораи фаръии қитъаи замини таъиноти кишоварзӣ созиши дутарафае мебошад, ки тибқи он қитъаи замини муайяншуда аз ҷониби иҷорагир ба шахси сеюм барои истифодабарии муҳлатнок, мақсаднок ва музднок супорида мешавад.
Уҳдадориҳое, ки дар боло зикр шудаанд ва бо қонун муқаррар шудаанд, нисбати иҷорагири фаръии қитъаи замини таъиноти кишоварзӣ татбиқ мешаванд.
Иҷорагири қитъаи замини таъиноти кишоварзӣ барои ҷуброн намудани арзиши беҳтарсозӣ бо розигии иҷорадеҳ ё беҳтарсозии зарурӣ барои истифодаи муътадили мавзуи иҷора анҷомдодашуда ҳуқуқ дорад.
Баъди ба итмом расидани муҳлати шартномаи иҷораи қитъаи замини таъиноти кишоварзӣ иҷорагир барои тамдиди муҳлати он ҳуқуқ дорад.
Ҳангоми набудани аризаи яке аз тарафҳо дар бораи қатъ намудан ё тағйир додани шартнома бинобар ба итмом расидани муҳлати он, шартнома бо ҳамон шартҳо тамдидшуда ба ҳисоб меравад.
Дар робита ба иҷораи захираҳои табиӣ бояд қайд кард, ки масъалаи мазкур дар параграфи §7-и Кодекси мадании Ҷумҳурии Тоҷикистон танзими ҳуқуқии худро ёфтааст.
Шартномаи иҷораи захираҳои табиӣ дар асоси қонун баста мешавад.
Захираҳои табиӣ объекти шартномаи иҷораи захираҳои табиӣ шуда метавонанд, агар дар қонун тартиби дигар пешбинӣ нашуда бошад.
Иҷорадеҳи захираҳои табиӣ шахсе буда метавонад, ки тибқи қонун ё аз ҷониби молик барои ба иҷора супоридани объекти зикршуда ваколатдор шудааст.
Иҷорагири захираҳои табиӣ шахси воқеӣ ё ҳуқуқие буда метавонад, ки қобилияти истифодабарии муваққатӣ, музднок ва мақсадноки объекти иҷораро дорад.
Шартномаи иҷораи захираҳои табиӣ, новобаста ба муҳлати он, бояд дар шакли хаттӣ баста шавад, ба таври нотариалӣ тасдиқ карда, ба қайди давлатӣ гирифта шавад, агар дар қонунгузорӣ тартиби дигар пешбинӣ нашуда бошад.
Шартномаи иҷораи захираҳои табиӣ ба муҳлати муқаррарнамудаи қонун ё шартнома баста мешавад.
Барои намудҳои алоҳидаи захираҳои табиӣқонун муҳлати ниҳоии шартномаро муқаррар менамояд. Дар ин ҳолатҳо, агар муҳлати иҷора дар шартнома муайян набошад ва то ба охир расидани муҳлати ниҳоии муқаррарнамудаи қонун тарафе шартномаро рад накунад, баъди ба охир расидани муҳлати ниҳоӣ шартнома қатъ мегардад.
Иҷорадиҳанда уҳдадор аст захираҳои табиии алоҳидаро дар ҳолате ба иҷорагир супорад, ки ба шартҳои шартномаи иҷора ва таъиноти объекти табиӣ мутобиқат намоянд.
Иҷорагир, ки дар натиҷаи харобкунӣ, нобудсозӣ, осебрасонӣ, истифодаи ғайрисамаранок ва вайронкунии дигари шартҳои шартнома ё талаботи қонунгузорӣ ба объекти иҷораи захираҳои табиӣ зиён расондааст, уҳдадор мебошад онро ихтиёран ё дар асоси санади судӣ бо тартиби муқарраргардида ҷуброн намояд.
Судяи Суди иқтисодии вилояти Хатлон Саъдуллозода С. Т.